Обзор рынка недвижимости в Италии за 2020 год

Несмотря на потрясения мирового масштаба, имевшие место в феврале-апреле 2020 года, рынок недвижимости в Италии не претерпел каких-либо критических изменений и продолжает оставаться одним из самых стабильных в Европе. Снижение цен на жилье в Италии носит «точечный» характер, и оно не затронуло те регионы, что пользуются повышенной популярностью у иностранных инвесторов. В то же время число интересующихся итальянской недвижимостью продолжает расти, включая представителей стран постсоветского пространства.

 

Динамика цен до и после кризиса

Исторического максимума средняя стоимость жилья в Италии достигла в июне 2012 года — 2372 евро за один квадратный метр. Тогда же на Апеннинах разразился финансово-экономический кризис — позже, чем в Испании, Португалии или Греции, — который самым непосредственным образом сказался на рынке итальянской недвижимости и даже поставил под угрозу существование единой европейской валюты. Все это время снижение было постепенным, без резких скачков, причем наиболее заметным оно выглядело до июня 2015 года. В итоге к прошлому марту средняя цена одного квадратного метра уменьшилась до 1699 евро — на 28,4% меньше по отношению к своему максимальному значению и на 2% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Изменение средней цены на жилую недвижимость в Италии за период с апреля 2019 года по март 2020 года (в евро за 1 кв.м.) согласно данным профильного портала www.idealista.it

Апрель-2019	1736
Май-2019	1739
Июнь-2019	1737
Июль-2019	1727
Август-2019	1720
Сентябрь-2019	1708
Октябрь-2019	1713
Ноябрь-2019	1710
Декабрь-2019	1706
Январь-2020	1697
Февраль-2020	1691
Март-2020	1699

За эти годы отрицательная динамика наблюдалась во всех без исключения областях Итальянской республики, коих насчитывается 20, причем пять из них обладают особым автономным статусом. Власти этих регионов наделены дополнительными полномочиями и во многих сферах жизнедеятельности практически независимы от центрального правительства. По состоянию на март 2020 года самые высокие цены на недвижимость в Италии были зафиксированы в двух из них — Валле-д’Аоста и Трентино-Альто-Адидже, а также в Лигурии и Тоскане, расположенных в северной части Апеннинского полуострова.

По сравнению с предыдущим кварталом рост цен имел место в 8 областях (больше всего в Лигурии и Пьемонте — по 1,2%). Если же принимать в расчет данные за февраль, то подорожание, пусть и незначительное — в пределах 0,2-0,9%, наблюдалось уже в 15 областях за исключением Калабрии, Марке, Молизе, Пульи и Сицилии.

Средние цены на жилую недвижимость в Италии по состоянию на март 2020 года (в евро за 1 кв.м.) согласно данным профильного портала www.idealista.it

Область	Цена-03.2020	Максимум цены
Лигурия	2477	3517 (январь 2012)
Тоскана	2210	2876 (январь 2012)
Лацио	2095	3076 (апрель 2012)
Ломбардия	1678	2483 (май 2012)
Эмилия-Романья	1628	2030 (июнь 2012)
Кампания	1578	2287 (июнь 2012)
Марке	1507	1881 (ноябрь 2012)
Венеция (Венето)	1471	1771 (март 2012)
Пьемонт	1248	1847 (апрель 2012)
Базиликата	1199	1316 (январь 2018)
Абруццо	1194	1503 (февраль 2012)
Пулья	1169	1647 (ноябрь 2013)
Умбрия	1075	1632 (июль 2012)
Молизе	934	1203 (май 2012)
Калабрия	904	1067 (февраль 2014)
Области с особым статусом
Валле-д’Аоста	2499	3240 (июнь 2012)
Трентино-Альто-Адидже	2386	2620 (июнь 2012)
Сардиния	1528	1968 (ноябрь 2012)
Фриули-Венеция-Джулия	1293	1660 (январь 2014)
Сицилия	1060	1470 (март 2012)

Как и в подавляющем большинстве стран ЕС стоимость итальянской недвижимости сильно разнится в зависимости от области, а внутри нее — от провинции и коммуны. В число основных определяющих условий входят местоположение, возраст здания, наличие развитой инфраструктуры и хорошая экологическая обстановка, чем выделяются регионы на побережьях Лигурийского, Тирренского и Адриатического морей — в частности, Лигурия, Тоскана и Венеция.

 

В отдельную категорию можно выделить недвижимость в окрестностях знаменитых итальянских озер — прежде всего, Комо, Ларго-Маджоре и Гарда. На севере Италии жилье существенно дороже, чем в центре и, тем более, на юге, а самое дорогое находится в так называемом «золотом треугольнике» Тосканы.

Лигурия

Несмотря на небольшие размеры и некоторую обособленность от остальной части Италии, Лигурия пользуется большой популярностью у иностранных покупателей недвижимости, представляющих верхушку среднего класса и зажиточные слои населения. Это объясняется мягким климатом, хорошим транспортным сообщением (в Генуе есть международный аэропорт), отсутствием вредных производств и близостью Французской Ривьеры.

Впрочем, местные курорты также характеризуются обилием пляжей с кристально чистой водой, а стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости на некоторых из них может достигать 30 тысяч евро. Речь идет о таких элитных населенных пунктах как Портофино, Санта-Маргерита Лигуре, хотя и во всемирно известном Сан-Ремо, а также в Алессио насчитывается достаточно много предложений, рассчитанных на состоятельных инвесторов. Более демократичные цены наблюдаются в самой Генуе, где квартиры, не требующие ремонта, продаются дешевле 100 тысяч евро.

Тоскана

Отличительной характеристикой Тосканы является наличие большого числа роскошных вилл — в особенности на севере побережья этой области, где ими изобилуют такие курорты как Форте-дей-Марми, Виареджио и Марина-ди-Пьетрасанта. В свое время Тоскана была признана лучшей из всех областей Италии для экологического туризма, что нашло отражение в ценах на местную недвижимость. Так, средняя цена виллы в Форте-дей-Марми, на долю которого приходится большинство предложений, колеблется в пределах 2,5-2,7 миллионов евро. В Виареджо наблюдается больший разброс цен; здесь можно найти дома дешевле одного миллиона евро, хотя такие объекты, как правило, расположены на значительном удалении от моря.

Как и Лигурия, Тоскана имеет отменное транспортное сообщение — как автобусное, так и железнодорожное, а международный аэропорт во Флоренции принимает прямые рейсы из большинства стран Европы, включая Россию. В самой Флоренции, которую зачастую называют «городом достопримечательностей», бюджетные варианты (в районе 1500 евро за 1 кв.м.) расположены на окраинах, а в исторических районах превалирует жилье класса «люкс». Из других крупных городов Тосканы следует отметить Сиену, Ареццо, Ливорно и Лукку.

 

Лацио

Более половины населения области Лацио проживает в Риме, который продолжает удерживать лидерство по числу сделок купли-продажи, несмотря на достаточно высокие цены. В центре итальянской столицы апартаменты по цене от полумиллиона евро встречаются чаще, чем более доступные варианты, а в некоторых районах — к примеру, в Джанколензе или Парьоли, стоимость одного квадратного метра доходит до 7 000 евро. Зачастую здесь покупают жилье для его последующей сдачи в аренду многочисленным туристам, приезжающим на осмотр достопримечательностей.

Более дешевые варианты недвижимости в Риме предлагаются в Лунгецце и Кастельверде, хотя эти районы также считаются престижными и пользуются спросом у иностранцев. Так, почти пятую часть объектов, среди которых есть и относящиеся к классу «люкс», покупают граждане Великобритании, Швейцарии, США и скандинавских стран. Если в целом по области Лацио падение цен доходило до 30%, то в Риме оно никогда не было столь ощутимым.

Ломбардия

На долю Ломбардии приходится шестая часть населения Италии, причем из числа крупных городов первое место с большим отрывом занимает Милан. Если в 2012 году продажи жилой недвижимости упали здесь почти на четверть, то уже через три года началось постепенное восстановление местного рынка. Именно инвестиции в местное жилье послужили своеобразным импульсом к возрождению этого сектора в масштабах всей страны.

Современный Милан выделяется большим разнообразием объектов недвижимости, цена на которые по мере приближения к историческому центру возрастает от 2,5 до 10 тысяч евро за 1 кв.м. Однако и столь крупные капиталовложения — в частности, в жилье, расположенное в районах Дуомо, Спига или Брера, считаются выгодными с точки зрения его последующей продажи состоятельным иностранцем. Для сдачи в аренду больше подойдет район Коцци, где базируются офисы крупных международных компаний и университет Бикокка, в котором обучаются почти 35 тысяч студентов.

Новостройки и вторичная недвижимость

 

В свое время Италия смогла избежать строительного бума и перенасыщения рынка недвижимости, ввиду чего не произошло резкого падения объемов продаж жилья практически во всех регионах страны. Как правило, объекты продаются в течение одного года, если речь не идет о дорогостоящих виллах, еще более дорогих фамильных замках или, наоборот, «домов по 1 евро» в глубинке, которые требуют капитального ремонта при соблюдении целого ряда условий его проведения. Основную массу предложений составляет вторичная недвижимость, тогда как выбор нового жилья весьма ограничен.

Новостройки

Большинство новостроек в Италии выставлено на продажу либо в курортных регионах, либо в таких крупных городах, как Рим или Милан, традиционно привлекающих иностранцев. Единственное исключение из правила представляет собой Венеция, где почти полностью отсутствует свободное пространство для возведения новых зданий, а старые относятся к категории национального достояния и могут быть лишь реконструированы без изменения исторического облика.

Ввиду высокого спроста и ограниченного предложения цены на новостройки значительно выше, чем на вторичную недвижимость, причем среди покупателей превалируют сами итальянцы, нередко совершающие сделки еще на этапе строительства. В последнем случае можно не сомневаться в том, что объект будет сдан в установленные сроки и выполнен с применением последних технологий, а также с соблюдением всех нормативов. К тому же новое жилье в Италии продается уже с полной отделкой и сантехникой (иногда и с набором кухонной мебели), и их качество соответствует всем стандартам.

Ориентировочная стоимость новых апартаментов в ряде городов Италии (в евро) по базам данных профильного портала www.idealista.it

	Флоренция	Рим	Венеция	Милан	Турин
Студия	от 195 000	от 120 000	нет в продаже	от 130 000	нет в продаже
1 спальня	от 220 000	от 155 000	нет в продаже	от 180 000	от 125 000
2 спальни	от 260 000	от 180 000	нет в продаже	от 220 000	от 170 000
3 спальни	от 270 000	от 195 000	нет в продаже	от 250 000	от 250 000

Вторичная недвижимость

Рынок вторичной недвижимости в Италии представляет более богатый выбор предложений, хотя, опять-таки, многое зависит не только от области, но и даже от конкретного населенного пункта. На престижных курортах Тосканы и Лигурии спрос будет превышать предложение, а цена — расти, поскольку на такие объекты (в особенности, попадающими под определение «элитное жилье») всегда найдется покупатель.

Особенностью местной «вторички» является то, что итальянцы, выступающие в роли ее собственников, делали такое приобретение для себя или своих детей. С 2012 года содержание второго объекта с целью дальнейшей перепродажи стало невыгодным не только из-за снижения спроса и цен, но и по причине увеличения налога. Рынок же аренды в отличие от той же Испании развит далеко не во всех регионах. Таким образом, если и появляется какое-то выгодное предложение, это означает, что владелец жилья срочно нуждается в деньгах. В апреле 2020 года таких предложений стало появляться все больше и больше, хотя размер скидки обычно варьируется в пределах 5-10%.

Обычно в стоимость жилья уже включена мебель и бытовая техника, но что именно из нее перейдет в руки нового хозяина, решается уже в индивидуальном порядке. В любом случае дополнительная плата за это взиматься не может.

Ориентировочная стоимость вторичного жилья в ряде городов Италии (в евро) по базам данных профильного портала www.idealista.it

	Флоренция	Рим	Венеция	Милан	Турин
Студия	от 120 000	от 95 000	от 110 000	от 110 000	от 65 000
1 спальня	от 175 000	от 120 000	от 150 000	от 145 000	от 110 000
2 спальни	от 220 000	от 140 000	от 185 000	от 190 000	от 140 000
3 спальни	от 250 000	от 180 000	от 220 000	от 235 000	от 175 000

Этапы совершения сделки

Процедуру совершения сделки купли-продажи в Италии можно подразделить на семь основных этапов без учета предварительного, когда еще до прибытия в страну — в целях экономии времени и средств — выбирается регион и тип недвижимости. Тем более, что в сложившихся к маю 2020 года условиях этот шаг возможно сделать только в режиме «онлайн». Возможно, в будущем процесс приобретения итальянской недвижимости претерпит ряд изменений, но до закрытия границ он проходил в таком порядке.

 

1.Просмотр подобранных ранее вариантов с целью принятия окончательного решения

Если у потенциального покупателя уже есть четкое представление о характеристиках объекта и сумме, которую он готов потратить, на это уходит около четырех рабочих дней (плюс-минус один день).

2.Проверка юридической «чистоты» объекта

В случае, когда покупка осуществляется при участии риэлторского агентства, именно оно берет на себя функции по проверке объекта на наличие задолженностей и обременений, на правильность перепланировки, на надлежащее оформление в соответствующих органах (кадастровом, муниципальном реестре и т.д.).

3.Получение налогового кода

Налоговый код (Сodice fiscale), без которого невозможно проведение сделок с любым имуществом в Италии, бесплатно выдается всем иностранцам в ближайшем отделении налоговой службы (Ufficio d`entrate).

4.Составление предварительного договора

В предварительном договоре (Proposta irrevocable d’aquisto) прописываются все условия заключения сделки купли продажи как то:

•  итоговая цена;
•  сумма залога (редко превышает 30% от итоговой цены);
•  сроки осуществления сделки (обычно не более двух месяцев с момента внесения предоплаты);
•  дополнительные условия.

Данный документ имеет юридическую силу, поскольку в случае отказа одной из сторон, не вызванного какими-либо форсмажорными обстоятельствами, эта сторона понесет финансовые потери в пользу другой в размере залога.

5.Открытие счета в итальянском банке

Открыть счет в итальянском банке без веских на то оснований, одним из которых является покупка недвижимости в Италии, невозможно в 99% случаев. Однако и для этого может потребоваться не только внушительный пакет документов — в частности, справка о доходах, выписки со счетов в других банках и поручительство одного из постоянных клиентов. В роли последнего, как правило, выступает риэлтерское агентство. В таком случае никаких вопросов относительно «прозрачности деятельности» не возникает, а сама процедура значительно ускоряется. Счет понадобится для перевода оставшейся суммы, а в дальнейшем — для проведения расчетов за коммунальные услуги и оплаты налогов.

6.Заключение сделки купли-продажи

После того, как будут завершены все предыдущие этапы, осуществляется заключение собственно сделки купли-продажи (Atto notarile di compravendita), на которой помимо непосредственных ее участников должны присутствовать нотариус, официальный переводчик и по одному свидетелю с каждой из сторон. После подтверждения оплаты и подлинности всех представленных документов производится передача ключей новому собственнику.

7.Регистрация права собственности

Заключительный этап покупки жилья в Италии — регистрация права собственности на основе заключенного договора купли-продажи. Это входит в компетенцию и гонорар нотариуса (1-5% от окончательной суммы, указанной в договоре), который занимался оформлением сделки, и у которого впоследствии можно получить свидетельство о собственности.

Переоформление счетов за коммунальные услуги, электричество, воду, газ, интернет, телефон и т.д., берет на себя риэлторское агентство, комиссия которому за все сопровождение сделки составляет 3-5%.

Налоги на недвижимость в Италии при покупке

 

По ходу оформления сделки купли-продажи недвижимости в Италии следует учитывать и другие расходы, которые зависят от множества факторов. В частности, в расчет берется тип объекта, его возраст и сегмент (имеется в виду принадлежность к классу «люкс» — Abitazione di lusso), время завершения строительных работ, статус продавца (физическое или юридическое лицо) и покупателя (гражданин/резидент/нерезидент Италии или собирающийся оформить ВНЖ), наличие гражданства ЕС и многое другое. Как бы то ни было, налоги при приобретении итальянской недвижимости исчисляются, исходя из его кадастровой стоимости.

Если купленный иностранцем-нерезидентом объект относится к новостройкам, то оплачивается налог на добавленную стоимость в размере 10% (для элитной недвижимости — 22%). При покупке вторичной недвижимости вместо него взимается налог на переход права собственности (9%). Регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы (Imposta di Registro, Imposta ipotecaria e catastrale) имеют фиксированные тарифы: по 200 евро для нового жилья и по 50 — для «вторички».

В общей сложности дополнительные траты могут варьироваться в пределах 12% от стоимости, указанной в договоре, хотя их можно существенно сократить (до 2-4%), если иностранный собственник обязуется оформить вид на жительство в Италии не позднее, чем через полтора года. При невыполнении этого обязательства он не только лишится этой льготы, но и будет вынужден заплатить штраф. Кроме того, новый собственник обязуется не продавать свое жилье как минимум в течение пяти лет.

Налоги на владение недвижимостью в Италии

Помимо платы за коммунальные услуги (в среднем от 120 евро в месяц без учета Интернета, стационарного телефона и спутникового ТВ) владение жильем в Италии подразумевает оплату ежегодных налогов на его содержание и обслуживание. В их число входят:

•  единый муниципальный налог IMU (Imposta Municipale Unica или Imposta Municipale Propria) — 0,4-0,7% от кадастровой стоимости в зависимости от региона и статуса домовладельца (от его уплаты освобождены граждане и резиденты Италии, купившие жилье в новостройках, которое является основным местом жительства);
•  муниципальный коммунальный налог TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) — уборка прилегающей территории, ремонт освещения улиц и т.д.;
•  налог на вывоз мусора (Tassa Rifiuti) — рассчитывается в зависимости от числа лиц, прописанных в жилье, и его площади.

С 2015 года все эти налоги, платившиеся в разное время, были объединены в Единый коммунальный налог (Imposta Unica Communale). Обязательным является и страхование недвижимости — каждый год в районе 1-2% от кадастровой стоимости.

Помимо этого в Италии существуют налоги на доходы с аренды (от 20% за вычетом коммунальных услуг и произведенного при необходимости ремонта), на перепродажу (plusvalenza — от 20% на прирост капитала), на дарение и наследование (4-8% исходя из степени родства, если кадастровая стоимость не превышает 1 млн евро).

Получение вида на жительство (ВНЖ) в Италии в случае приобретения недвижимости

Вне зависимости от стоимости приобретенной недвижимости статус собственника не дает права на предоставление вида на жительство в Италии. В отличие от Испании, Португалии, Мальты, Греции или Кипра программа «Золотая виза» в Италии отсутствует как таковая, хотя в 2017 году был введен в действие альтернативный вариант — ВНЖ в обмен на инвестиции в экономику страны:

•  в уже зарегистрированные перспективные «стартапы»;
•  в научно-исследовательские организации;
•  в действующие на территории страны компании;
•  в государственные облигации/ценные бумаги.

Помимо весьма внушительной суммы инвестиций (минимум составляет 500 тысяч евро — 2 миллиона евро) необходимо документально подтвердить официальный источник доходов — в том числе и для того, чтобы гарантировать проживание на территории Италии: почти 6 000 евро в год на каждого члена семьи. Этот тип ВНЖ в Италии выдается сроком на два года с последующим продлением на три года, после чего можно претендовать на статус ПМЖ.