Покупка недвижимости в Италии.

Многие из них вначале мечтают о недвижимости в Италии, а затем приобретают её. Каждый человек, желающий приобрести недвижимость в Италии должен иметь четкое представление о целях покупки, бюджете, районе, о возможностях переправки денег. Если хочется приобрести, например, дом, то какой по размеру, сколько спален, туалетных комнат, какой участок земли предпочитает, как далеко от воды: моря или озера, в населённом пункте или изолированный. Целесообразно самому себе честно ответить на вопрос: буду ли я жить там постоянно или периодически. Это на тот случай, когда возникнет вопрос о подборе вариантов и о том, могут ли подойти ему дома или квартиры, предназначенные только для сезонного проживания (без системы отопления). Такого типа строения иногда встречаются на побережье. Хотя в современных условиях технические вопросы решаемы, но, естественно, требуют времени.

Если кто-то планирует жить постоянно, необходимо помнить, что покупка недвижимости в Италии не даёт права на получение вида на жительство. Его можно получить либо создав брачный союз с жителем Италии, либо организовав собственный бизнес. Кстати, при организации своего дела наличие недвижимости является весомым аргументом. Практика показывает, что первая поездка невсегда приводит к выбору необходимой недвижимости по ряду причин. Основная – клиент не представляет точно, чего хочет, иногда занижает бюджет, надеясь на невысокие цены, иногда это просто экскурсия, чтобы иметь некоторое представление о недвижимости в Италии. Безусловно, это не норма. Если человек хорошо знает страну, свои финансовые возможности, если он чётко изложил свои требования агенту по недвижимости, достаточно посмотреть около 10 объектов и желаемое обязательно находится.

Италия не самая дешевая страна в плане стоимости недвижимости, здешний рынок давно сформировался, в настоящее время он достаточно стабилен. Наблюдается умеренный рост цен, равный годовой инфляции (примерно 5%). Если хочется заработать, необходимо инвестировать в новостройки, учитывая возможные недостатки и риски, либо вкладывать денежные средства в недвижимость на море, у моря, озёр или в горах, где цены растут несколько активнее. Если после просмотров понравился какой-либо жилой объект, с помощью агента клиент делает продавцу предложение о покупке (la proposta irrevocabile d’acquisto), причём в нём клиент может указать свою цену, за которую он готов приобрести недвижимость. Естественно, эта цена может быть меньше объявленной.

Например, объект стоит 580 000 евро, клиент может предложить 530 000 евро. Представитель продавца передаёт это предложение (обязательно письменное) продавцу для рассмотрения, которое ограничивается 5 – 10 днями. Если продавец его принял,можно идти вперёд к следующему этапу сделки, если же нет, он вправе сделать своё предложение, например, заявить, что продаст дом за 550 000 евро, действуя при этом, естественно через своего представителя. В данном случае скорее речь идёт о торге, но проходит он размеренно и неторопливо, ведь вопросы покупки или продажи не любят суеты и торопливости. Не так ли? Если стороны пришли ко взаимному согласию, то покупатель передаёт аванс, в знак серьёзности своих намерений. Сумма обсуждается сторонами. С этого момента объект недвижимости снимается с продажи. В письменном предложении покупателя указываются данные продавца и покупателя, стоимость, адрес и описание жилого объекта, сроки проплат и дата окончательного договора купли-продажи.

После этого подписывается предварительный договор купли – продажи (compromesso), он сопровождается уплатой 10 – 30% от стоимости жилого объекта его владельцу, здесь снова указываются реквизиты продавца и покупателя, описывается, например, дом, его месторасположение (адрес), непременно записываются сроки окончательного договора купли-продажи. В этом момент проводятся финансовые расчёты с риэлтором. Это обычно 3 – 5% от стоимости недвижимости. Договор купли-продажи всегда только нотариальный. Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, у которого подписывался договор, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо проплатить при покупке.Эти расходы являются дополнительными именно для покупателя. О них надо помнить.

В Италии нотариус обладает большими полномочиями:

Нотариус составляет договор купли-продажи (contratto finale)

Нотариус проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на “чистоту” (отсутствие долгов, ипотечных обременений, соответствие объекта градостроительным нормам).

Нотариус ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки об их обязанностях, важности и ответственности их действий.

Нотариус обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии.

Как и российский нотариус, итальянский нотариус зачитывает договор
купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.

Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а вот его получение, что называется в руки, происходит только через несколько недель. Регистрирующий орган – Консерватория реестров недвижимости. Именно здесь содержится полнейшая информация о том, кто является собственником жилого объекта, какова его точная площадь и стоимость. Договору купли-продажи присваивается регистрационный номер, в обязательном порядке указываются сведения, в каком по счёту томе была сделана запись о сделке, на каком листе и, естественно, сам номер записи. Наблюдения показывают, что в Италии можно говорить о небольшом торге – примерно в 3-7% от первоначальной стоимости объекта. Если объект уникален, то, разумеется, о снижении цены не говорят. Это как и везде. Второе наблюдение: если в наличии вся денежная сумма, необходимая для приобретения объекта недвижимости, лучше обойтись без предварительного договора купли-продажи (compromesso). Его подписание уместно, например, в том случае, если клиент-покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса (понятно, что для этого требуется некоторое время).

После нотариального договора клиент получает ключи, копию договора купли-продажи, заверенную нотариусом, и может приступить к переоформлению договоров по электроэнергии,воде, газу на своё имя. Фактически он становится собственником недвижимости именно в этот момент, а вот юридически – только после государственной регистрации договора. После регистрации договора купли-продажи покупатель получает на руки еще один документ – выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Для приобретения недвижимости в Италии иностранцу необходимо иметь заграничный паспорт, надо открыть счёт в итальянском банке, на который впоследствии будут положены денежные средства для проплаты, и получить налоговый код (codice fiscale), аналогичный российскому идентификационному номеру налогоплательщика.

В заключении хочу обратить ваше внимание на различия обязанностей российских и итальянских агентов по недвижимости. В России риэлтор выполняет не только посреднические функции, но и юридические. На данном этапе развития рынка недвижимости именно риэлтор проверяет так называемую “чистоту” жилого объекта. Безусловно, к этой работе можно привлечь, адвоката, знакомого с жилищной практикой, или знающего юриста-жилищника. В Италии картина иная, здесь агент – это прежде всего посредник, задачей которого является помощь в продаже объекта недвижимости или же помощь в его поиске. Поэтому если вам говорят о дополнительных расходах, которые пойдут на проверку объекта недвижимости в Италии, будьте внимательны,помня о полномочиях итальянского риэлтора. Проверку могут делать лица, уполномоченные для этого, естественно небезвозмездно.