Покупка недвижимости в Италии: от А до Я

Несмотря на все богатство выбора среди стран, расположенных на побережье Средиземного моря, для миллионов граждан России наиболее привлекательной является Италия, которая способна удовлетворить их изысканные культурные и гастрономические вкусы.

Эта страна, расположенная на изящном «сапоге» Апеннинского полуострова, отличается от многих сопредельных государств нескончаемым многообразием природных пейзажей, изысканной кухней, не поддающимися исчислению памятниками древней архитектуры и изобразительного искусства, а также чистейшим пляжами и таким же морем, которое привлекает сюда не только иностранных туристов, но и жителей материковой части Италии. Все это вкупе служит более чем достаточным основанием для покупки недвижимости в Италии иностранцами вне зависимости от их происхождения и финансовых возможностей.

Покупка недвижимости в Италии: признак респектабельности

В отличие от Испании или Франции, которые также обладают богатым историческим и культурным наследием, купить недвижимость в Италии даже после первого визита в эту страну стремятся представители многих творческих профессий – в частности, дизайнеры и модельеры.

Тем более, что особенности покупки недвижимости в Италии не представляют собой особых затруднений для граждан не только Евросоюза, но и бывших постсоветских республик.

С одной стороны, цены на жилье в Италии значительно выше, чем в других государствах, расположенных на популярных морских побережьях, с другой – это вполне оправдано отсутствием здесь массового нашествия гостей из низших слоев британского общества, для которых определяющую роль играет дешевизна.

В прошлом таковые устремлялись в Тоскану, из-за чего эту область в шутку прозвали «Chiantishire” (от популярного итальянского напитка «кьянти» и английского «шир»), но постепенно этот контингент вытеснили более респектабельные европейцы и граждане России, благо никаких ограничений для покупки недвижимости в Италии иностранцами не существует.

Самые обеспеченные из россиян обосновываются в таких престижных местах как Виареджо или Форте-дей-Марми, где вилла обойдется в несколько миллионов евро, или же приобретают элитную недвижимость на севере Италии. Одним из таких мест стали окрестности озера Комо, где в период кризиса владельцы средневековых фамильных замков выставляли их на продажу с большими скидками. В то же время в других регионах вполне реально купить очень приличные апартаменты по цене ниже ста тысяч евро.

Процедура покупки недвижимости в Италии

Выбор региона и объекта недвижимости. Как и в случае приобретения жилья в ряде других стран ЕС, пользующихся повышенной популярностью у россиян, процесс начинается с выбора региона, которые в Италии отличаются большим разнообразием как в плане цен, так и климата, безопасности, близости основных транспортных путей и достопримечательностей. Определиться с этим вопросом, равно как и с типом жилья (апартаменты, отдельный дом и т. д.), лучше всего еще до прибытия в Италию, где крайне желательно прибегнуть к услугам риэлтерского агентства с большим опытом работы и профессиональным знанием итальянского и русского языков.

Просмотр объектов. Осмотр вариантов будущего «второго дома» и принятие окончательного решения, как правило, не занимает более трех-четырех рабочих дней. Однако перед тем, как покупатель сделает окончательный выбор, риэлтерское агентство обязано продемонстрировать «чистоту» объекта – то есть, отсутствие задолженностей у владельца по налогам и коммунальным платежам, соответствие указанной в документах планировки реальной, правильность оформления в кадастровом и коммунальном реестре и множество других параметров.

Параллельно с этим для покупки недвижимости в Италии в отделении налоговой службы Италии следует получить налоговый код (codice fiscale), без которого невозможно проведение каких-либо сделок и операций, а также открыть счет в итальянском банке.
Узнать подробно о налогах при покупке недвижимости в Италии вы можете  в нашей статье.

Предоплата. Только после этого от имени покупателя продавцу делается окончательное или неотзываемое предложение о покупке недвижимости (proposta irrevocable d’aquisto), где содержится вся необходимая информация о цене, сроке осуществления сделки и сумме залога (caparra) – обычно порядка 10% от стоимости жилья, который в дальнейшем считается предоплатой.

Кстати, «неотзываемым» данное предложение названо, поскольку при отказе покупателя от покупки недвижимости в Италии залог в полном объеме переходит к продавцу; в противном же случае, он возвращается в двойном размере несостоявшемуся покупателю.

Документы и расходы при оформлении сделки купли-продажи недвижимости в Италии

Если ни одна из сторон не отказалась от своих первоначальных намерений, то нотариус составляет предварительный договор (compromesso), который обычно имеет место в том случае, если цена объекта является слишком высокой, или же покупателю требуется время для реализации банковского перевода второй части стоимости объекта. В большинстве случаев, она варьируется в пределах от 10% до 30%, хотя иногда речь идет и о половине суммы.

На полный расчет предоставляется месяц-полтора, после чего стороны заключают сделку купли-продажи (atto notarile di compravendita) в присутствии нотариуса, который и заверяет подлинность всех документов, официального переводчика и двух свидетелей, один из которых владеет итальянским языком, а другой – русским. 

После подписания договора ключи передаются новому владельцу, а прежний получает банковские чеки, тогда как при покупке недвижимости в Италии расчет наличными исключен при любых обстоятельствах.

Последним этапом процедуры покупки недвижимости в Италии является регистрация права собственности, которую также берет на себя нотариус, направляя соответствующие документы в различные государственные органы.

Въехать же в свою новую квартиру или дом в Италии можно уже сразу после передачи ключей, но к тому времени должны быть оплачены все полагающиеся в таких случаях налоги, сборы и гонорары. К ним относятся следующие выплаты, размер которых напрямую зависит от того, является покупатель резидентом или нет, продавец – организацией или частным лицом, а жилье – новостройкой, «вторичкой» или же относится к категории элитного:

Когда имеет место покупка недвижимости в Италии иностранцами у частного лица иностранцами для нерезидентов:

• регистрационный налог (9% от стоимости объекта);
• кадастровый и ипотечный налог (100 евро).

При покупке у юридического лица:

• регистрационный налог (200 евро);
• кадастровый и ипотечный налог (400 евро);
• налог на добавленную стоимость (10% от стоимости обычного объекта и 22%, если он причислен к элитным).

В любом случае не избежать выплат комиссионных агентству, которые оговариваются предварительно и редко превышают 5%, а услуги нотариуса чаще всего обойдутся от 1% до 5% от стоимости, указанной в окончательном договоре. Как бы то ни было, а все понесенные расходы от приобретения жилья в Италии в конечном итоге окупят себя полностью – особенно при его сдаче в аренду, которая в последние годы пользуется повышенным спросом.